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物管出效益  服务为民生

——广安城市小区物业管理的调查与思考

 

广安市人大城环资委员会

 

随着城市化进程的加快,城市小区物业管理应运而生。物业管理如何走向市场化、法制化、规范化,为此,广安市人大城环资委和市规划建设局对我市小区物业管理情况进行了调研,并到外地学习考察了小区物业管理的经验。调查表明,小区物业管理不仅是一项新兴产业,而且是一项民生工程,既能产生较大的经济效益,又能产生较大的社会效益。

一、物业管理势在必行

物业管理作为与现代社会生产和生活密切相关的社会服务行业,已深深地植根于现代经济社会中。物业是现代服务业不可缺少的组成部分,市场经济的发展离不开物业管理。小区是社会的细胞,社会管理和建设必须依赖小区物业管理。因此,发展物业势在必行。

(一)城市发展呼唤物业管理。广安撤地建市以来,城市面积由原来的2平方公里扩展到20多平方公里,城市人口由万人增加到20余万人。各县市城镇面积和人口成倍增长。城镇的发展不仅为物业管理创造了条件,而且也呼唤物业管理的兴起。全市小区物业企业取得资质的有51家,其中,三级资质37家,暂定三级资质的14家,城市发展伴随城市管理。管理必须有载体,需要一个既是市场主体,又有社会管理职责的部门。物业管理很好的担负起了这一重要职能。物业自下而上的管理和政府自上而下的管理有机联系,就能建立顺畅、高效的城市管理体制。物业管理随着城市发展而出现,也随之而壮大。同时,物业作为一项新兴产业又能促进城市的扩张。

(二)改善民生期盼物业管理。随着经济社会的发展和人民生活水平的提高,人们不仅满足于吃好穿好,更希望有舒适宜人的居住环境,住得安心、舒心、称心。改革开放以来,不少农民进入了城镇,虽然他们来自不同地方,经济收入和生活习惯存在差异,但是他们都需要公共服务,需要帮助解决一家一户难以解决的问题。物业管理担负起了为民解忧、为民排难的职责,他们的工作直接关系到民生。物业管理作为劳动密集型行业,能够为社会提供大量的就业岗位,对解决城镇就业难问题开辟了有效途径。我市在深化企业体制改革中,所有企业实现了三个100%,大量4050人员失去了就业机会和生活来源,成为生活困难的弱势群体,最需要各级党政和全社会的关怀和扶助。通过物管就业,把这部分人员的生计问题解决好,就是改善民生的实际行动。

(三)社会和谐需要物业管理。和谐一直是人类追求的最高境界。社会和谐意味着民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处。社会和谐的内涵正是物业管理的目标。社会和谐需要物业管理搞好园区安保、装修管理、绿化养护、卫生保洁、交通引导、设施维护等管理,满足人们的基本生活需要。社会和谐需要物业管理通过建立多种平台或采取多种形式,促进住户交流,繁荣社区文化,推动人与人之间的信息和情感交流,满足人的精神需求,实现平等友爱、融洽相处。社会和谐需要物业管理承担起协调各方,正确处理小区内社会矛盾和纠纷,实现小区内的公平正义。社会和谐需要物业管理公司提供人性化的服务,让业主生活心情舒畅,心胸开阔,身心健康,帮助或引导业主愉悦居住,健康生活,从而使和谐健康文明的居住环境得以形成。

二、物业管理方兴未艾

广安是一个新兴城市,城市建设快速发展,物业发展方兴未艾。

(一)产业路径广阔。近年来,我市确立了“发挥三大优势,做好三篇文章,以工业化带动农业产业化,推动城镇化”的总体发展思路。我市城镇化水平不高,提高城镇化率,达到中等城市要求,是我市城市建设发展的方向。小区物业是城市扩张的伴生物,城镇的扩张给物业提供了广阔的发展空间。同时,物业管理涉及城市市民的衣食住行,服务内容广泛,属于第三产业中的重要组成部分。第三产业的发展和所占产业的比重,是衡量一个国家或地区综合实力的标准,已成为经济增长的“新高地”,是各级政府致力于发展的工作重点。但是,我市物业管理无论是规模上还是档次上都存在很大差距。目前,全市物管从业人员仅845名,取得物管资格的仅277名。物业管理作为新兴服务业,产业优势一定会逐步凸显。

(二)市场前景广阔。近年来,我市城镇迅猛发展,小区开发规模越来越大,入住居民越来越多,物业管理市场空间越来越大。城市市民又特别是老城区的市民期盼物业管理,也有利于市场需求的拓展。我市人力资源丰富,为小区物业发展提供了廉价的劳动力,降低了物业管理公司的运行成本,易于物业企业做大做强。

(三)服务领域广阔。我市大多数物业管理仅局限于公共区域的清扫保洁、绿化养护、保安服务、代收水电气费等,服务领域不宽,服务档次不高。随着人们消费水平的提高,业主对物业服务提出了更高的个性化要求,涉及家政服务,心理咨询、代理采购、家庭设备设施维修,家庭装饰装修、老人儿童照看等更高层次和更多领域的服务,服务市场的需求量急剧增长,与物业管理相关的个人生活服务以及社会公共服务急需拓展。这为物业提供了更为广阔的服务范围,必然刺激物业管理发展壮大。

三、物业振兴任重道远

我市物业管理起步晚、档次低、总量小,与发达地区的差距明显。要实现物业管理又好又快发展,还需要花大力气、下硬功夫。

(一)推进法制化。调查发现,一些业主在小区内养狗、鸡、鸭、鸽,种小菜,装修更改房屋结构,在公共绿地上砌围墙,拒不交纳物管费。这些现象表明业主的物业管理法律意识相当低。2007101,国务院颁布的《物业管理条例》正式实施,物业管理纳入了法制化轨道。推进物业管理法制化,需要加大对《物业管理条例》的宣传,努力提高业主的法律意识,使业主养成自觉遵守和维护物业管理的相关规定,自觉配合业主委员会履行职责。推进物业法制化,要加大对小区业主大会的召开和业主委员会的成立及工作的依法指导,真正按法定程序选举产生业主委员会,代表业主行使监督职能。推进物业法制化,需要督促开发商按规划和约定,修建物管用房及附属设施,按期移交建筑资料、设施设备安装、使用及维护,物业质量保修文件和物业使用说明等资料。推进物业法制化,需要规范物业公司与业主的合同签订,以规范性的法律文书合同约束物业管理内容及服务收费标准,使服务透明公开。推进物业法制化,需要行政主管部门加强行业指导和引导,帮助建立健全如业主大会制度,物业服务招投标制度,物业服务企业资质审查制度、物业承接验收制度、住宅维修资金管理制度、业主管理规约制度等,为依法物管奠定良好的基础。

(二)实现规范化。规范化的物业管理不仅是物业企业发展壮大的需要,也是业主的心愿。在岳池县召开的小区物业管理工作座谈会上,岳池县几个物业企业普遍反映,企业对小区建筑及其附属物、场地和环卫、治安、绿地、道路等有实施维修、养护管理职能,这与具有属地管辖权的街道办事处、居民委员会、公安、环卫、园林、商业以及水、电、气等相关部门,在管理上存在职责不明的现象,本应由相关单位部门承担的责任,也常常“转嫁”给物业。同时存在物业管理市场秩序不规范,不具备从业资质,从业人员无上岗证书,管理混乱等物业“游击队”等问题,损害了合法经营者的利益。社区干部在座谈会上也反映出与物业企业在沟通协调上的不足,走访的业主对物业管理的服务颇有微辞,认为拿了钱就该享受应有的服务,对物管服务的态度质量不如意,有抵触情绪,有的小区甚至还赶走物管,实行自治管理。物业管理作为新兴行业,起步时就要规范。一是推行物业管理小区“三位一体”管理模式。社区居委会、业主委员会、物业管理企业互为一体,即各司其职,又互为补充、互相促进。要明确街道办事处、社区居委会、业主委员会、物业管理企业各自的职责,形成完善的制度,实现管理的制度化和规范化。二是建立部门联动机制,明确建设、城管、水电气、市政、环保、通讯、广播电视等相关部门单位在物业管理区域内的职责,形成各负其责、齐抓共管的局面。三是物业管理行政主管部门要加强协调、监督,督促物业公司树立“业主至上”“以服务占领市场”的经营理念,提高物业服务水平,满足业主的个性化需求。四是要把好企业准入关,严格审批企业资质等级,保证进入该行业的企业质量,清理整顿物业市场;把好专项维修资金归集关,保证专款专用;把好业主委员会指导关,指导业主委员会规范运作,充分体现业主委员会的作用。五是要加大对现有物业企业的扶持,采取评选“年度无投诉”、“年度物业服务满意单位”等活动和政府补贴等形式,刺激企业提高服务水平,帮助企业开展多种经营,拓展服务范围,鼓励企业做大做强。

(三)步入市场化。物业管理是市场经济的产物,是业主与企业的服务以契约形式形成的利益关系,必须按照市场化的要求,自主经营,自负盈亏,实现自我的发展壮大。我市物业管理市场化程度不够高,机制不够成熟。从物业管理的属性看,我市的物业管理公司有51家,其中,隶属于开发商的物业管理公司都不是严格意义上的市场主体,而是各房地产开发商的内设服务机构。我市还普遍存在单位自建小区,自聘物业管理公司,对物业管理实行补贴的做法。这不但破坏了小区物业市场秩序,体现不出公平竞争,而且还会随着产权关系发生变化,给以后的物业和单位带来管理上的后患。因此,小区物业应坚定不移的走市场化之路。要充分运用市场机制,采取招投标的方式,建立优胜劣汰的竞争机制。一是必须通过市场机制选择物管企业,保证企业的生命力;二是按照市场化的准则规范内部管理行为,引导经营方向,完善运作机制,实现与外部能量和信息的正常积极交流,保持企业生存能力和抗风险能力;三是严格按照市场交易规则办事,既要满足业主的服务需求,也要使物管企业发展壮大。


文章来源:本站原创 作者:广安市人… 录入者:office 点击数:1286 更新时间:2009-6-22 12:07:51【关闭窗口【字体:
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